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Comment les biens d'investissement affecte ma qualification pour une nouvelle hypothèque?

Lorsque les marchés du logement se tournent vers le bas, les investisseurs sautent généralement et achètent les propriétés en vente saisies et courtes à des coûts défiant. Ces maisons sont détenus en tant que propriétés de location produisant un revenu. Beaucoup de ces propriétaires louent à des gens qui doivent louer parce qu'ils étaient forclos sur, et sont encore dans une période financière rocheuse en raison de la dévastation financière continue pénurie d'emplois et entraînant. Il devient un cercle vicieux. Ceux qui possèdent des immeubles de placement peut-être trouver ce un problème pour prouver revenu positif sur les immeubles de placement afin d'obtenir un nouveau financement pour leur propre maison personnelle.

  1. Risque Élevé

  2. Posséder des propriétés d'investissement soulève le drapeau de risque pour les prêteurs, en particulier pendant une période de fortes saisies. Typiquement, lorsque les investisseurs possèdent plusieurs propriétés et entrer dans des difficultés financières personnelles, sauver leur maison personnelle est la première chose sur la liste des priorités. Lorsque la propriété des valeurs diminution, ayant logements locatifs nécessitant des réparations combinés avec les maisons assis vacants, peut avoir un investisseur afin tendu financièrement qu'il peut avoir très peu de flux de trésorerie. Les prêteurs seront regarder dur pour voir si l'emprunteur dispose d'actifs liquides. Si il achète un immeuble de placement, il sera probablement besoin d'être en mesure de mettre 25 pour cent du prix d'achat à titre d'acompte. Si la maison est pour un usage personnel, il devra prouver qu'il est en fait pour son usage personnel et ne peut être tenu de mettre 20 pour cent, en fonction de l'état dans lequel il achète. Ceci est parce que certains domaines dans certains États, et certains états entiers, ne sont pas admissibles à l'assurance privée hypothécaire, ou PMI, la couverture. Tous les prêts classiques (Fannie Mae ou Freddie Mac) exigent PMI sur un prêt qui est plus de 80 pour cent du prix d'achat. Pour un achat vraiment occupé par son propriétaire, l'investisseur peut vouloir envisager un prêt de la FHA, car les normes de qualification sont plus indulgents, et le minimum requis de fonds est à seulement 3,5 pour cent du montant de l'achat.

    3. Revenu prouvable




    • En appliquant un nouveau prêt hypothécaire, l'investisseur doit prouver que ses biens locatifs ont produit un revenu pour une période de deux ans- pleine cela doit aussi être déclaré sur ses deux dernières années de déclarations fiscales. Son revenu brut ajusté ligne de fond pour l'année devrait montrer qu'il a un revenu positif. Le prêteur rajouter toute dépréciation du revenu brut ajusté, et de voir si il est revenu suffisant pour qualifier l'emprunteur pour une nouvelle hypothèque. Fannie Mae permet un taux de vacance de 25 pour cent, de sorte que tout ce que les loyers à la maison pour par mois, 75 pour cent de ce revenu peut être utilisé contre le coût mensuel de capital, les intérêts, les impôts et le paiement de l'assurance sur un nouvel achat. Par exemple: Un loyers des immeubles de placement pour 1200 $ par mois X 75 pour cent 900 = $ de revenu admissible. Si le paiement de l'hypothèque totale de l'investisseur est de 700 $ par mois, il affichera un flux de trésorerie positif de 200 $, et il peut être utilisé comme un revenu. Si cette propriété d'investissement a un paiement hypothécaire de 1000 $, mais, alors le prêteur doit ajouter 100 $ à dettes mensuelles de l'investisseur, qui affecteront ses ratios d'endettement. Cela peut se révéler être un "catch 22" pour l'investisseur / emprunteur.

    Niveau de la dette



    • Si l'investisseur passe ce "test" du revenu positif sur ses déclarations de revenus, le prêteur cherche de nouveaux comptes sur son rapport de crédit. Ces comptes ont été ouverts peuvent utiliser pour des réparations sur les logements locatifs, créant ainsi la dette supplémentaire et paiements mensuels supplémentaires. Les nouveaux comptes de crédit tels que Lowe, Home Depot ou cartes de crédit peuvent être des indicateurs d'une pénurie de flux de trésorerie. Soldes élevés sur les cartes de crédit nouvellement créés indiquent que les fonds aient été utilisés pour les logements locatifs, et créent une augmentation des ratios d'endettement des emprunteurs, qui sera examiné par le prêteur.

    Crédit



    • Si l'investisseur a créé de nouveaux comptes ou a des soldes élevés sur ses cartes de crédit, ses partitions seront effectués. Cela pourrait affecter la capacité de l'investisseur d'obtenir un nouveau prêt au logement.

    Réserves

    • L'approbation d'un prêt hypothécaire pour un investisseur dépendra du niveau des réserves qu'il a laissé après sa clôture de la nouvelle hypothèque. Il devra prouver qu'il dispose de six mois de versements hypothécaires (capital, intérêts, taxes et assurances) dans une banque avec laquelle de faire des paiements en cas d'urgence. Si il a cinq propriétés de location, par exemple, avec un paiement total de 700 $ par unité, 6 (mois) x 700 $ = $ 4,200- $ 4,200 X 5 (propriétés) = $ 21 000 qu'il doit avoir en main afin de se qualifier pour une nouvelle hypothèque . (Une exception à cette règle est lorsque l'investisseur a des capitaux propres de 30 pour cent dans la propriété, et est en mesure de le prouver).

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